Vendre ou Acheter en Viager : Guide Complet pour Estimer et Réaliser une Transaction
Introduction au Viager
Avec l’allongement de l’espérance de vie et le départ à la retraite, les ressources financières des personnes âgées ont tendance à diminuer. En moyenne, entre 55 et 80 ans, on observe une baisse des moyens financiers d’environ 40 %. Pour pallier cette diminution, le viager est une solution intéressante qui permet d’accroître ses revenus tout en conservant l’usage du bien immobilier jusqu’à la fin de sa vie.
Qu’est-ce que le Viager ?
Le viager est une transaction immobilière permettant de vendre un bien (maison ou appartement) contre une rente viagère garantie à vie et un capital initial, appelé bouquet. Dans cette transaction, le vendeur est nommé crédirentier, tandis que l’acheteur est appelé débirentier.
Les Différents Types de Viagers
- Viager Libre
- Description : Réservé généralement aux résidences secondaires, le viager libre permet au vendeur de ne pas occuper le bien. L’acheteur bénéficie de la jouissance immédiate du bien, que ce soit en nue-propriété ou en usufruit.
- Charges : L’acquéreur assume toutes les charges du bien.
- Viager Occupé
- Description : Le vendeur continue d’occuper le logement jusqu’à son décès, bénéficiant d’un droit d’usage. Il reçoit un bouquet et une rente viagère.
- Charges : L’acquéreur prend en charge les grosses réparations et l’impôt foncier. En cas de départ du vendeur en maison de retraite, un complément de rente peut être versé.
- Viager Sans Rente
- Description : Ce type de viager est similaire au viager occupé, mais ne comprend qu’un versement initial sous forme de bouquet. Le bien est transféré à l’acquéreur au décès du vendeur.
- Rare : Cette formule est peu courante.
- Vente à Terme
- Description : Également appelé viager à terme, ce type de transaction peut être libre ou occupé et prévoit une durée de règlement prédéfinie, généralement entre dix et vingt ans.
- Avantages Fiscaux : La rente mensuelle est souvent peu ou pas imposée.
Comment Vendre Sa Maison en Viager ?
Pour vendre un bien en viager, il est essentiel d’être bien conseillé. Voici les étapes clés :
- Consultation avec un Professionnel
- Rôle d’un Cabinet de Gestion Viagère : Réaliser une étude viagère pour déterminer la meilleure option (viager libre, occupé, vente à terme) en fonction de votre situation financière et de la valeur du bien.
- Expertise Immobilière
- Évaluation : Déterminer la valeur vénale du bien et estimer l’espérance de vie du vendeur en tenant compte de son âge et de son sexe.
- Définition du Bouquet et de la Rente
- Calcul : Déterminer le montant du bouquet (30 à 50 % du montant total) et la rente viagère. En cas de viager occupé, la valeur de l’occupation est déduite de la rente mensuelle.
- Rédaction du Contrat
- Contrat de Vente : Le cabinet rédige les bases du contrat avant passage devant notaire, incluant le montant du bouquet et de la rente, ainsi que la réversibilité de la rente.
- Recherche d’un Acquéreur
- Communication : Le cabinet se charge de trouver un acheteur pour le bien.
Comment Acheter en Viager ?
L’achat en viager est un investissement à long terme avec plusieurs avantages :
- Accompagnement Professionnel
- Rôle des Agents Immobiliers : Choisir un bien avec l’aide d’agents spécialisés, détenteurs d’une carte professionnelle « transaction sur immeubles et fonds de commerce ».
- Assistance Notariale
- Notaire : Se faire accompagner par un notaire pour la signature de l’acte de vente et la détermination du bouquet et des rentes viagères.
En résumé, le viager est une solution flexible permettant d’optimiser ses revenus tout en restant dans son domicile ou en profitant d’un prix décoté pour un investissement immobilier. Qu’il s’agisse de vendre ou d’acheter, une bonne préparation et des conseils professionnels sont essentiels pour mener à bien la transaction.
